Programmes en loi Monuments Historiques

Programmes en Monuments historiques

Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

L’acquisition d’un bien au travers de la loi Monuments Historiques de 1913 permet à l’investisseur de déduire de son revenu imposable l’ensemble des travaux de rénovation réalisés mais également les charges locatives et les intérêts d’emprunt.
Pour cela, il est nécessaire de louer le bien durée 3 années (régime du déficit foncier) et de conserver la propriété du bien durant 15 années.

Il est également possible, sous condition d’obtenir l’agrément du ministère de la culture et d’ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an, de bénéficier d’une exonération de droits de succession.

A qui s’adresse ce dispositif ?

La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation réservé aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4B u Code General des Impôts. Il s’adresse aux contribuables fortement imposés et/ou qui sont soumis à l’IFI.

Trouver un programme en Monuments Historiques en 2023

Comment investir via la loi Monuments historiques ?

Dans le cadre de notre activité de conseil en gestion de patrimoine, nous pouvons vous accompagner dans la recherche d’un bien éligible en vue de défiscaliser vos revenus.
Nous avons accès à un grand nombre d’opérations immobilières sur toute la France et sommes en mesure de vous conseiller un bien répondant à vos objectifs.

Chaque année de nouveaux programmes en loi Monuments Historiques sont lancés mais ils sont peu nombreux et très plébiscités.

Aussi, si vous souhaitez investir dans un bien en monument Historique, n’hésitez pas à nous contacter pour être accompagné ou abonnez-vous à notre newsletter consacrée aux lancements des programmes.

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Principales caractéristiques du régime

La loi Monuments historiques

Investir dans un programme en Monument historique c’est : 

Investir dans un monument historique c’est avant tout investir dans un bien immobilier avec un intérêt historique.

L’investisseur devient donc propriétaire d’un bien présentant des caractéristiques patrimoniales indéniables (façade en pierre de taille, volumes importants, cheminées, etc.) dont la valeur sera sans doute moins soumise aux variations conjoncturelles.

  • Déduction des charges sans distinction ni limitation, que le bien soit loué ou occupé à titre de résidence principale ou secondaire : 
    ​Le propriétaire d’un monument historique peut déduire de son revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration du bien sans limitation de montant ni plafonnement, en ce compris les intérêts d’emprunt.
    • Si le bien est loué : la totalité des charges foncières déductibles, intérêts d’emprunt inclus, est déductible des revenus fonciers et s’impute au-delà sur le revenu global sans aucune limitation de montant ni plafonnement.
    • Si le bien est occupé par son propriétaire et ne génère aucun revenu : la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d’entretien subventionnés est déductible du revenu global sans limitation ; les autres charges sont déductibles du revenu global à concurrence de 50 % (ou 100 % si le bien est ouvert au public).

Cet investissement n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Il est nécessaire de conserver le bien pendant d’une durée de 15 ans à compter de son acquisition pour éviter la remise en cause des imputations fiscales.

A noter : les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause en cas de donation ou succession si les ayants droit reprennent l’engagement en cours.

De plus : 

  • Aucun engagement de location :
    aucune obligation de louer le bien
    possibilité de louer à un descendant ou ascendant ou associé de la SCI
  • pas de condition de ressources du locataire éventuel
  • pas de plafonnement des loyers (hormis les dispositions de droit commun applicables à Paris).

Une fois l’acquisition de l’immeuble et les travaux de rénovation intégralement financés, les revenus locatifs générés par le bien seront de nature à procurer un complément de revenus.

Le fait de recourir à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition d’un immeuble à usage locatif permet d’augmenter le rendement global de l’investissement (mais le risque aussi) et donc d’accélérer le développement du patrimoine.

À rémunération d’épargne égale, cet effet de levier sera d’autant plus important que le taux d’emprunt est faible.

  • Une évaluation favorable en matière d’IFI et en cas de donation ou succession : Il peut être pratiqué une décote sur la valeur de l’immeuble pour tenir compte de ses spécificités et des contraintes qui le grèvent (charges d’entretien, ouverture au public, etc.).
  • Exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions (ouverture au public des parties communes et signature d’une convention avec l’État).

La fiscalité des Monuments Historiques

Exonération des droits de succession ou de donation

Si le bien est ouvert au public plusieurs jours dans l'année et sous certaines conditions (signature d'une convention avec l'Etat).

Réalisation d’un déficit foncier sans limitation de plafond 

Le régime des Monuments Historiques est en fait un "déficit foncier déplafonné". En effet, les travaux réalisés dans le cadre de la restauration du bien, les charges locatives et des intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles du revenu global annuel. De plus, cette déduction sans limite est hors du plafonnement des niches fiscales.

Réduire son IFI

Les revenus à prendre en compte pour le plafonnement IFI se trouvent fortement amoindris voire annulés.

Réduire son IFI en investissant dans un programme en Monument Historique

Un contribuable est soumis à l’IFI si son patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.

L’investissement dans un monument historique permet d’imputer sans limitation sur son revenu global le montant du déficit foncier généré par la réalisation de travaux. Par conséquent, les revenus à prendre en compte pour le plafonnement IFI se trouvent fortement amoindris voire annulés.
Le contribuable peut donc demander l’application du plafonnement de l’IFI et s’exonérer de tout ou partie de cet impôt.

Aussi, si les biens en loi Monuments Historiques ne bénéficient pas d’une exonération d’IFI, l’administration fiscale permet que soit pris en compte pour leur évaluation l’ensemble des contraintes résultant de leur spécificité. Ainsi, il est possible d’obtenir une décote sur le prix du bien lors de la déclaration à l’IFI.

Questions fréquentes sur la loi Monuments Historiques :

monument historique compiègneDans le cadre de l’acquisition d’un T2 de 60,1 m² sur un programme Monument Historique à Compiègne :

– Prix global : 434 751 €
– Prix travaux : 341 233 €

Calcul de l’avantage fiscal (TMI 45%) :
341 233 € x 45% = 153 554 €

Le gain d’impôt sera donc de 153 554 €.

Pour bénéficier des conditions décrites par la loi Monuments Historiques, les travaux de réhabilitation doivent être : 

  • des travaux de démolition
  • des travaux de reconstruction de toiture
  • des travaux portant sur les murs extérieurs d’immeubles existants
  • Une transformation en logement d’une partie de l’immeuble (y compris combles, greniers,…)
  • des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • des travaux d’utilité publique

L’ensemble des travaux réalisés sur un bien éligible à la loi Monuments Historiques doit suivre les recommandations dictées par l’Association des Architectes des Bâtiments de France (ABF) en vue de garantir la préservation du patrimoine et la bonne restauration des éléments architecturaux.

Lors de l’acquisition d’un bien au sein d’une opération menée par un promoteur, les travaux éligibles sont budgétisés et encadrés par les ABF et les entreprises sélectionnées sont spécialisées sur la restauration de biens classés.

En principe, le bien doit être détenu en direct.

Seules trois exceptions offrent la possibilité de détenir le bien par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés :

  • lorsque la société est une société familiale, c’est-à-dire constituée entre membres de la même famille
  • lorsque la société a fait l’objet d’un agrément spécifique ou a acquis un immeuble affecté à l’habitation pour au moins 75 % de sa superficie (acquisition à compter de 2018)
  • lorsque l’immeuble est affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public.

Le propriétaire est libre de vendre ou de donner son bien. Il devra cependant en avertir l’Etat dans les 15 jours suivants le début de l’opération (C. Pat. art. R621-84 et suivants).

La vente d’un bien immobilier entraîne l’imposition d’une plus-value (différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente). Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux à l’exception de ceux que vous avez déduits de vos revenus fonciers ou de votre revenu global. Le régime applicable est le régime des plus-values immobilières des particuliers.

En cas de vente dans les 3 ans suivants l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global : L’administration fiscale recalcule l’impôt sans la déduction du déficit foncier.

Contactez-nous pour en savoir plus sur les programmes Monuments historiques en cours

Si vous souhaitez investir en loi Monuments historiques, n’hésitez pas à nous contacter pour connaître les programmes disponibles :




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